Portraitor @ Pixabay
Die selbst genutzte Immobilie erfüllt einen Lebenstraum. Wirtschaftlich stellt sie jedoch Konsum dar: keine Mieteinnahmen, keine Abschreibung, keine steuerlichen Vorteile.
Die vermietete Immobilie hingegen ist ein Investment – mit klarer finanzieller Zielsetzung und steuerlicher Wirkung.
PROTEGO ist Dein Ansprechpartner, wenn es um Vermögensaufbau, Kapitalanlage und Versicherungen geht.
Durch die vielseitigen Investitionsmöglichkeiten, die es in Deutschland gibt, hast Du die Qual der Wahl. Um herauszufinden, welche Investition für Dich am ehesten in Frage kommt, kann eine Immobilie ein sinnvoller Baustein in jeder Lebenslage sein.
Eine Kapitalanlageimmobilie kommt somit für diese Investorengruppen in Frage:
Eine Kapitalanlage-Immobilie verfolgt ein klares Ziel: Vermögensaufbau mit Unterstützung von Mietern und Staat. Entscheidend ist dabei nicht das Objekt allein, sondern dessen Einbettung in Dein Gesamtkonzept.
Geschäftsführender Gesellschafter von PROTEGO
OleksandrPidvalnyi @ Pixabay
Bei vermieteten Immobilien wird nicht die Miete versteuert, sondern nur der Überschuss nach Kosten. Absetzbar sind unter anderem Zinsen, Abschreibung (AfA), Verwaltung, Rücklagen, Versicherungen und laufende Nebenkosten.
Gerade in den ersten Jahren entstehen dadurch häufig steuerliche Verluste, obwohl die Immobilie sich wirtschaftlich trägt.
Die entscheidende Frage lautet nicht: Was kostet mich die Immobilie?
Sondern: Wie hoch ist der Netto-Cash-Flow nach Steuern?
Cash-Flow bedeutet: Was kommt tatsächlich in der eigenen Geldbörse an. Wenn nach Immobilienerwerb mehr Geld auf dem Konto bleibt, sprechen wir von positiven Cash-Flow.
Annahmen: verheiratetes Paar, Grenzsteuersatz 42 %.
Mieteinnahmen: 12.000 € p.a.
Zinsen: 6.000 € | Tilgung: 4.000 € | Kosten: 2.000 € (Verwaltung etc.)
Cash-Flow vor Steuern: 0 €
Steuerlich abzugsfähig: AfA 4.800 €, Zinsen 6.000 €, Kosten 2.000 € → Gesamt 12.800 €
Steuerersparnis: ca. 5.376 € p.a. (≈ 448 € monatlich)
Ergebnis: Positiver Netto-Cash-Flow (+448 € monatlich) bei gleichzeitigem Vermögensaufbau durch Tilgung.
DS_30 @ Pixabay
Neubau eignet sich insbesondere für maximale Steuerwirkung wegen der 7b-Abschreibung in den ersten Jahren. Bestandsimmobilien lassen sich gezielt über Abschreibungsoptimierung steuern. Entscheidend sind Einkommen, Steuerlast und Deine langfristigen Ziele.
Häufig macht eine Kombination der beiden Modelle für Gutverdiener Sinn. Der steuerliche Hebel greift sofort und durch das Restnutzungsgutachten profitiert der Investor langfristig von der Steuererstattung.
Immobilien funktionieren nicht isoliert. Erst das Zusammenspiel aus Finanzierung, Steuerstruktur, Einkommenssicherung, Risikoabsicherung und Vorsorge macht sie zu einem wirksamen Instrument.
Als Versicherungsmakler betrachten wir Immobilien immer eingebettet in die persönliche Gesamtstrategie unserer Mandanten. Auch der Blick auf die möglichst steuerfreie Vererbung und die Generationenvorsorge bleibt nicht außer Acht.
Grundsätzlich ist Liquidität und damit Eigenkapital beim Immobilienerwerb nie verkehrt. Wir haben jedoch häufig die Situation, dass es darum geht Deine Einkommenssteuer signifikant zu reduzieren. Immobilien-Darlehenszinsen sind bei Immobilien voll absetzbar. Und daher macht es häufig keinen Sinn vorhandenes Eigenkapital einzusetzen. Wir rechnen in 95% der Fälle mit einer 100% Finanzierung.
Dein Kapital kann sich dann in günstigen ETFs mit 6-7% p. a. einfach weiterentwickeln.
Meist ist der einzige Baustein, den Du zunächst selbst tragen musst, die Nebenkosten (ca. 8% vom Kaufpreis). Bei 100.000 € wären das also 8.000 € einmalig.
Die Immobilien, die wir unseren Kunden anbieten, sind in der Regel Projektentwicklungen von Bauträgern. Häufig stehen Finanzierungsparameter, wie z. B. KfW-Darlehen, Tilgungszuschüsse, steuerliche Förderungen oder Nebenkostenzuschüsse bereits vor Fertigstellung der Immobilie fest. In einer persönlichen Beratung bei PROTEGO erhältst Du kostenlos eine erste Einschätzung, ob eine Immobilie ohne Eigenkapital für Dich finanzierbar ist.
Es gibt hier zwei Möglichkeiten:
Wir beraten zum Thema Kapitalanlage-Immobilien im Rahmen unseres Servicekonzeptes. Innerhalb des Servicekonzeptes sind viele Dienstleistungen rund um Versicherungen und Finanzen enthalten, die Dir einen echten Mehrwert bieten werden. Sprich uns bitte an; wir erklären Dir gern welche Vorteile eine Zusammenarbeit mit PROTEGO für Dich hat.
