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Immobilien als
Kapitalanlage

Aus Einkommensteuer wird Immobilienvermögen
Vermögen aufbauen. Steuervorteile intelligent nutzen. Finanzielle Freiheit planen. Immobilien gelten seit Jahrzehnten als stabiler Baustein im Vermögensaufbau. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie – und längst nicht jede Entscheidung ist wirtschaftlich sinnvoll.
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Eigennutzung oder Kapitalanlage – der entscheidende Unterschied

Bei PROTEGO betrachten wir Immobilien nicht emotional, sondern strategisch. Deshalb begleiten wir ausschließlich Immobilien als Kapitalanlage – nicht zur Eigennutzung, sondern als gezielt eingesetztes Investment im Rahmen eines ganzheitlichen Finanz-, Vorsorge- und Steuerkonzepts.

Das Beste dabei: ohne hohen Eigenkapitaleinsatz, Provisionsfrei & ohne persönlichen Zeitaufwand

Die selbst genutzte Immobilie erfüllt einen Lebenstraum. Wirtschaftlich stellt sie jedoch Konsum dar: keine Mieteinnahmen, keine Abschreibung, keine steuerlichen Vorteile.

Die vermietete Immobilie hingegen ist ein Investment – mit klarer finanzieller Zielsetzung und steuerlicher Wirkung.

Für wen eigenen sich Kapitalanlageimmobilien?

Für wen eigenen sich Kapitalanlageimmobilien?

PROTEGO ist Dein Ansprechpartner, wenn es um Vermögensaufbau, Kapitalanlage und Versicherungen geht. 

Durch die vielseitigen Investitionsmöglichkeiten, die es in Deutschland gibt, hast Du die Qual der Wahl. Um herauszufinden, welche Investition für Dich in Deiner Situation am sinnvollsten ist, solltest Du Dich von PROTEGO beraten lassen. Ein Immobilieninvestment kann ein sinnvoller Baustein in jeder Lebenslage sein.

Eine Kapitalanlageimmobilie kommt insbesondere für diese Investorengruppen in Frage:

  • Angestellte (mit hohem Steuersatz)
  • Selbstständige & Unternehmer 
  • Familien mit dem Ziel "Vermögensaufbau"
  • Investoren mit Fokus auf Sicherheit und planbaren Renditen
  • Anleger, die Sachwerte statt Börsenschwankungen bevorzugen
  • Menschen, die Immobilien besitzen möchten, sich jedoch nicht darum kümmern möchten (voll gemanagte Immobilien)

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Die vermietete Immobilie: Ein Investment mit System

Eine Kapitalanlage-Immobilie verfolgt ein klares Ziel: Vermögensaufbau mit Unterstützung von Mietern und Staat. Entscheidend ist dabei nicht das Objekt allein, sondern dessen Einbettung in Dein Gesamtkonzept.

Cyberversicherung Vergleich, betriebliche Krankenversicherung, betriebliche Altersvorsorge, betriebliche Arbeitskraftabsicherung
Immobilieninvestments sind kein Selbstläufer – aber mit der richtigen Strategie und der passenden Auswahl entwickeln sie sich zu einem sehr wirkungsvollen Vermögensbaustein.
- Dominik Welslau

Geschäftsführender Gesellschafter von PROTEGO

Der steuerliche Grundmechanismus

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Der steuerliche Grundmechanismus

Bei vermieteten Immobilien wird nicht die Miete versteuert, sondern nur der Überschuss nach Kosten. Absetzbar sind unter anderem Zinsen, Abschreibung (AfA), Verwaltung, Rücklagen, Versicherungen und laufende Nebenkosten.

Gerade in den ersten Jahren entstehen dadurch häufig steuerliche Verluste, obwohl die Immobilie sich wirtschaftlich trägt.

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Das sagen unsere Kunden

Cash-Flow - was ist das Überhaupt?

Die entscheidende Frage lautet nicht: Was kostet mich die Immobilie?

Sondern: Wie hoch ist der Netto-Cash-Flow nach Steuern?

Cash-Flow bedeutet: Was kommt tatsächlich in der eigenen Geldbörse an. Wenn nach Immobilienerwerb mehr Geld auf dem Konto bleibt, sprechen wir von positiven Cash-Flow.

Beispielrechnung: Familie mit 100.000 € zu versteuerndem Einkommen

Annahmen: verheiratetes Paar, Grenzsteuersatz 42 %.

Mieteinnahmen: 12.000 € p.a.

Zinsen: 6.000 € | Tilgung: 4.000 € | Kosten: 2.000 € (Verwaltung etc.)

Cash-Flow vor Steuern: 0 €

Steuerlich abzugsfähig: AfA 4.800 €, Zinsen 6.000 €, Kosten 2.000 € → Gesamt 12.800 €

Steuerersparnis: ca. 5.376 € p.a. (≈ 448 € monatlich)

Ergebnis: Positiver Netto-Cash-Flow (+448 € monatlich) bei gleichzeitigem Vermögensaufbau durch Tilgung.

Steuerliche Stellschrauben seit 2023

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1. § 7b EStG – Sonderabschreibung für Neubau

Seit 01.01.2023 (Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 Verlängerung durch Wachstumschancengesetz 2024) können förderfähige Neubau-Kapitalanlageimmobilien zusätzlich zur regulären degressiven AfA (5%) mit bis zu 5 % Sonderabschreibung pro Jahr über vier Jahre abgeschrieben werden (= bis zu 20 % extra).

Voraussetzung ist eine reine Vermietung sowie die Einhaltung der baulichen und energetischen Kriterien (u. a. Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel).

Wirkung: Hohe steuerliche Entlastung in der Hochsteuerphase und deutlich verbesserter Cash-Flow durch die Steuererstattung.

D&O-Versicherung für den Mittelstand, persönliche Haftung, Geschäftsführerhaftung, Geschäftsführerversicherung, Vorstandshaftung

2. Bestandsimmobilien – Restnutzungsdauer-Gutachten

Das Gesetz erlaubt den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer als die pauschalen 50 Jahre. Grundlage ist ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten.

Eine kürzere Nutzungsdauer erhöht die jährliche Abschreibung erheblich und führt oft zu sofortiger Liquiditätswirkung. Gutachten amortisieren sich häufig bereits im ersten Jahr und sind jeden Cent wert.

Neubau oder Bestand – eine strategische Entscheidung

Neubau eignet sich insbesondere für maximale Steuerwirkung wegen der 7b-Abschreibung in den ersten Jahren. Bestandsimmobilien lassen sich gezielt über Abschreibungsoptimierung steuern. Entscheidend sind Einkommen, Steuerlast und Deine langfristigen Ziele.

Häufig macht eine Kombination der beiden Modelle für Gutverdiener Sinn. Der steuerliche Hebel greift sofort und durch das Restnutzungsgutachten profitiert der Investor langfristig von der Steuererstattung.

Warum PROTEGO?

Warum PROTEGO?

Immobilien funktionieren nicht isoliert. Erst das Zusammenspiel aus Finanzierung, Steuerstruktur, Einkommenssicherung, Risikoabsicherung und Vorsorge macht sie zu einem wirksamen Instrument.

Als Versicherungsmakler betrachten wir Immobilien immer eingebettet in die persönliche Gesamtstrategie unserer Mandanten. Auch der Blick auf die möglichst steuerfreie Vererbung und die Generationenvorsorge bleibt nicht außer Acht.

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Muss ich beim Kauf Eigenkapital mitbringen?
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Grundsätzlich ist Liquidität und damit Eigenkapital beim Immobilienerwerb nie verkehrt. Wir haben jedoch häufig die Situation, dass es darum geht Deine Einkommenssteuer signifikant zu reduzieren. Immobilien-Darlehenszinsen sind bei Immobilien voll absetzbar. Und daher macht es häufig keinen Sinn vorhandenes Eigenkapital einzusetzen. Wir rechnen in 95% der Fälle mit einer 100% Finanzierung.

Dein Kapital kann sich dann in günstigen ETFs mit 6-7% p. a. einfach weiterentwickeln.

Meist ist der einzige Baustein, den Du zunächst selbst tragen musst, die Nebenkosten (ca. 8% vom Kaufpreis). Bei 100.000 € wären das also 8.000 € einmalig.

Bekomme ich von der Bank überhaupt eine 100% Finanzierung?
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Die Immobilien, die wir unseren Kunden anbieten, sind in der Regel Projektentwicklungen von Bauträgern. Häufig stehen Finanzierungsparameter, wie z. B. KfW-Darlehen, Tilgungszuschüsse, steuerliche Förderungen oder Nebenkostenzuschüsse bereits vor Fertigstellung der Immobilie fest. In einer persönlichen Beratung bei PROTEGO erhältst Du kostenlos eine erste Einschätzung, ob eine Immobilie ohne Eigenkapital für Dich finanzierbar ist.

Wann bekomme ich die Einkommenssteuer wieder?
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Es gibt hier zwei Möglichkeiten:

  1. Entweder Du reichst die Steuererklärung zeitnah beim Finanzamt im Folgejahr ein und bekommst je nach Bearbeitungszeit dann die Steuerersparnis auf einmal auf Dein Konto. Das hat jedoch den Nachteil, dass Du monatlich in Vorleistung gehen musst, sofern sich die Immobilie nicht von selbst trägt (Mieteinnahme abzgl. Annuität = 0 ).
  2. Wir empfehlen Dir beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen zu lassen. Das kann jeder relativ einfach via Elster online machen. So ist bei Deiner Steuer-ID der passende Betrag hinterlegt und der Arbeitgeber wird damit automatisch angewiesen, Dir monatlich mehr Netto auszuzahlen. Damit kannst Du dann einen möglichen negativen Cash-Flow Monat für Monat auf Deinem Konto ausgleichen. 

Was kostet mich die Beratung bei PROTEGO?
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Wir beraten zum Thema Kapitalanlage-Immobilien im Rahmen unseres Servicekonzeptes. Innerhalb des Servicekonzeptes sind viele Dienstleistungen rund um Versicherungen und Finanzen enthalten, die Dir einen echten Mehrwert bieten. Sprich uns gerne an! Wir erklären Dir gern welche generellen Vorteile eine Zusammenarbeit mit PROTEGO für Dich hat.

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Je früher Du Dich mit den Themen Vermögensaufbau und Kapitalanlagen beschäftigst, umso größer ist der Hebel. Melde Dich jetzt bei PROTEGO und starte Deine finanzielle Unabhängigkeit.

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